5、6月份的上海高品質住宅市場呈現出前所未有的火熱，湯臣一品破天荒地3天成交9套，世茂濱江、御翠園、翠湖天地等知名高品質住宅都銷售火爆。而說到高品質住宅，不得不提另一標桿式的項目——星河灣。6月份即將過去，距離市場預計的上海星河灣開盤日期8月份，已經越來越近。但從目前來看，這一中國高端公寓住宅的名片項目還顯得相當低調。在位于龍陽路錦繡路的上海星河灣現場，記者看到一棟棟高層建筑已經結構封頂。宣稱要以準現房形式開盤，讓客戶獲得更好體驗的上海星河灣，自然也不想錯過這個上海高品質住宅市場的“好時候”。目前樓盤方面對一些具體信息還是三緘其口，但之前人才公寓、磁懸浮等問題已經讓它飽受質疑。上海星河灣即將入市之際，帶出了一系列疑問是，項目會如何定價，品質有多高，市場反響如何？

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定價：四萬起步價，五萬不奇怪

    距離上海星河灣開盤的時間越來越近，首當其沖的關注點就是價格問題。可以肯定的是，上海星河灣整體定位必然是沿襲其廣州和北京的高端定位，黃文仔絕不會做中低端項目，尤其在他非常看重的上海市場。一位接近上海星河灣項目的內部人士告訴記者，上海星河灣一期戶型為280-700平米不等的大戶型，單套公寓的總價預計在1000萬以上，定位就是千萬級別的高品質住宅。而說到星河灣的價格，從來都不是參考區域價格所能得出的，其系列品牌產品廣州星河灣和北京星河灣的定價遠遠領跑區域價格，甚至可能是周邊樓盤的一倍。

    上海星河灣位于花木新民北塊地塊，地處龍陽路、錦繡路交匯處。記者了解到，該區域具代表性的高品質樓盤是上海綠城，目前其二手房的掛牌價基本維持在25000元/平方米上下。雖然綠城品牌的品質已經頗具口碑，但熟悉星河灣的應該知道，星河灣的住宅品質肯定要再上一個檔次。另一可以借鑒的是同樣擅長高端品質住宅開發的仁恒，位于浦東聯洋板塊內的仁恒河濱城三期北岸，其大戶型均價42000元/平方米。同樣是高端住宅的開發商，星河灣各項榮譽和成果肯定不遜于仁恒，而且就地段而言，上海星河灣離陸家嘴金融區的距離更近。預計上海星河灣亮相的單價應該在4萬元/平方米以上，甚至到5萬、6萬也非異事。

品質：裝修標準預計超仁恒，或逼近萬元

    星河灣的產品一向以對品質和細節的苛求而著稱，老板黃文仔對項目細節的衡量尺度更是非常苛刻，業界有一種說法稱其為“黃文仔尺度”。星河灣的品質究竟有多高？廣州星河灣附近有一些不“好看”的其他社區，黃文仔就花種了一批大樹，只為讓星河灣的業主眼睛舒服；在北京星河灣，各種從世界各地買來的樹木就花費4000多萬，石材也都是歐洲運來的原石，有時候黃文仔為了買一棵中意的樹，會跑到1000公里以外的地方去選。

    記者了解到，廣州星河灣星座的裝修標準已經從最初的3000元/平方米提升到6500元/平方米。另一方面，上海幾個典型高品質住宅的裝修標準分別為，仁恒河濱城三期5000元/平方米，世茂濱江樓王近10000元/平方米，湯臣一品20000元/平方米。高品質住宅業內人士表示，上海星河灣的定位應該會高過仁恒河濱城。再加上廣州星河灣裝修標準已經染指6500元/平方米大關，預計上海星河灣的裝修標準應該不會比廣州低，甚至逼近萬元也未嘗不可能。

市場：料不乏高品質住宅追逐者

    浦東花木千萬一套的公寓高品質住宅，單價可能比區域其他樓盤高出一倍，這樣的樓盤會受到市場認可嗎？分析師薛建雄表示，通脹的預期在不斷加強，許多富人把資金投入了保值能力更強的高端高品質住宅市場。這解釋了為什么最近兩月上海高品質住宅市場無比火爆的原因。高品質住宅的“質”很重要，但“名”同樣是走俏市場的關鍵。回顧上海高品質住宅市場的熱銷榜，先是仁恒河濱城的雄踞榜首，后有世茂濱江的老驥伏櫪，兩者均是高品質住宅市場的名牌產品。再看星河灣，北京星河灣曾獲得“2008國際房地產亞太區最佳公寓獎”，是唯一入圍的中國高品質住宅，在廣州和北京創造的輝煌使其名牌效應絲毫不差。另需要指出的是，星河灣還是跨界營銷的高手，它經常與其他高端領域合作，舉辦各類活動，比如高端汽車、金融、高爾夫等等。一位了解廣州星河灣的媒體人士表示，星河灣不缺高端客戶，很多客戶都不用通過廣告獲得。上海星河灣如果在這個“好時候”亮相的話，為上海高品質住宅市場錦上添花估計不會太難。

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人才公寓沒有影響？

    今年2月，花木新民北塊地塊將有部分用作浦東人才公寓的消息被爆出，這剛好解釋了之前一直被廣泛關注的星河灣拿地疑惑。當年星河灣的出價比金地低了近20億，卻鬼使神差地獲得了此地塊的開發權。現在看來并不奇怪，該地塊并非全部屬于星河灣，而是與陸家嘴集團共同所有，星河灣占的比例約在一半左右。

    在同一地塊將建5000套90平米以下的人才公寓，這對價值過千萬a的高品質住宅會不會有影響呢？星河灣副總裁梁上燕的解釋是，星河灣從最初獲取土地的時候就已獲知這個規劃，但這并沒有影響他們一貫的產品開發策略。“引入高級金融人才不僅對星河灣做高端住宅的利潤空間沒有影響，反而提升了花木新民區域的整體品位”，她如是說。按照房地產的傳統觀念，同一地塊兩個項目存在較大的品質落差和價格差，高端項目多少會受到詬病。上海星河灣如何化解人才公寓的不利影響，還需等開盤后一見分曉。

真高品質住宅無視地段？

    高品質住宅，毫無疑問擁有至高的品質和無尚的地段，湯臣一品的絕版濱江，翠湖天地的新天地……。那么上海星河灣的地段如何呢？緊靠龍陽路，嘈雜不可避免；磁懸浮規劃尚未最后確定；區域僅是浦東一個普通的居住板塊，周邊還有一些動遷房小區。跟濱江、新天地、聯洋相比，這樣的一個地段絕對稱不上高端，那星河灣何以在這里創造上海神話呢。有業內人士提醒記者，星河灣在地段論方面已經有過突破。北京星河灣當時位于北京東四環，地段并不好，但隨著東三環國貿CBD的發展，北京星河灣價值飆升，價格現在已經升至36000元/平方米。從上海星河灣的位置來看，開發商是寄希望于花木新民板塊成為陸家嘴金融區的衍生區域。不過記者從目前周邊的環境來看，要達到像北京國貿CBD那種成熟程度，還頗有難度。

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8年只做2個項目的偏執狂

    黃文仔非常信奉一句話：“只有偏執狂才能生存”，偏執的黃文仔一手創辦出偏執的星河灣。在中國房地產界，8年只做2個項目的一線企業，恐怕只有星河灣了。廣州星河灣和北京星河灣的成功使這個品牌一舉成為中國公寓高品質住宅的名片，開發藝術品而非產品的理念和如此精細的房地產開發模式也非常罕見。不過一向提倡做精做細的星河灣也有一個問題，就是土地儲備過少，這也間接導致其IPO遇阻。加上如今的金融危機，星河灣恐怕將步恒大后塵，上市遙遙無期。

征服上海即贏下全國

    在廣州和北京一炮打響后，星河灣的下一站無疑是上海。星河灣副總裁梁上燕表示，廣州的“商場”、北京的“文化場”、上海的“洋場”是中國高端人群匯聚的三大財富圈，只有將這三大財富圈融為一體，才能成就星河灣的“金三角”戰略。如今，星河灣尚未征服的只有上海，一旦在上海取得成功，星河灣將完成在中國三大經濟區的布局。若能搭上這股高品質住宅回暖順風車，年初還被稱為“逆市發力上海”的星河灣2009戰略將峰回路轉，一下子轉變成“順勢而為”。

《上海樓市周刊》