（本文來源：21世紀經濟報道）

     星河灣控股在香港證券交易所進行上市聆訊。業內人士認為,如果一切進展順利,星河灣有可能將在今年三四月實現香港上市,最高募資額為10億美元(約78億元港幣),其上市保薦人為摩根士丹利及瑞銀。

     對此,星河灣幾位高層都以"并不了解情況"為由拒絕了本報記者的采訪。

上市前奏

     據了解,星河灣于1月份正式遞交上市申請。

     雖然,對于上市本身,星河灣方面是三緘其口,但其所譜寫的上市前奏卻還是真實地為業界所感知。

     首先,去年年底,就有消息傳出,曾成功操盤廣州星河灣和北京星河灣的梁上燕在離開星河灣一年之后再度回歸,而廣州宏宇集團也將更名為星河灣地產集團。不久,此傳言被證實。1月9日,北京星河灣媒體答謝會,梁上燕以集團副總裁身份出席,并宣布了更名事宜。梁上燕之后曾坦承,自己的主要工作是星河灣地產的全國品牌推廣和市場營運工作。

     兩次事件似乎與上市并無瓜葛,實則不然。

     據記者了解,之所以更名,一個重要的原因就是星河灣這個項目品牌已經相對成熟,黃文仔有意將"星河灣"由一個項目品牌轉化為一個企業品牌。宏宇集團也擬以"星河灣控股"的名義赴港上市,更名顯然是有備而來。

     目前,星河灣地產僅在廣州、北京和上海三地有項目開發,而廣州星河灣、廣州星河半島以及北京星河灣都已進入成熟期,只有上海地塊是去年剛剛斬獲。上海無疑將是星河灣發展的重中之重,更是目前星河灣上市最重要的籌碼。據悉,集團副總裁田原已從北京星河灣調至上海,而梁上燕將以集團副總裁身份參與上海星河灣項目的運作。但尚不知田、梁二人的具體分工。

     據了解,星河灣在上海現已獲得兩幅土地,一塊位于上海市閔行區,建筑面積達53萬平方米,另一塊則是去年9月以42.4億元中標的上海花木地塊,建筑面積約40萬平方米。記者從上海方面得知,上海項目均在規劃報批階段,具體推出的時間尚未確定。

     一位對星河灣頗為熟悉的業內人士告訴記者,星河灣自身的品牌整合及其對盈利模式的詮釋被認為是上市的關鍵步驟,畢竟星河灣的利潤率和產品的品牌影響力是其上市的最大優勢。

     星河灣上市的具體融資規模以及上市時間有待確定。未經星河灣集團證實的消息稱,集資額約8-10億美元,相當于62.4-78億港元。但有證券分析師表示,由于近段時間資本市場波動較大,即使聆訊獲得通過,星河灣地產也不會立刻啟動路演,要到三四月份才推展招股程序。

不以土儲見長的品牌連鎖

     幾年前,星河灣老板黃文仔曾向本報記者表示,他只想專心做一個小企業,而不想把企業規模做大,也不謀求上市。這也是星河灣多年來只是一個項目一個項目開發的重要原因。但是,在房地產市場尤其是土地市場以資本為王的時代,黃文仔顯然不得不改變初衷。

     此前,曾有證券公司分析人士并不看好星河灣的上市。雖然先前上市的SOHO中國,土地儲備也并不多,但畢竟香港市場長期以來還是注重內地赴港上市地產公司的土地儲備。而星河灣一向以打造單體精品為主,長期以來均無大量土地儲備。

     SOHO中國上市是向投資者推銷其"獨特的商業模式",星河灣也必須給投資者以充分的理由來說服他們買自己的股票。一位星河灣高層在公司啟動上市之前曾如此闡述其開發理念:"影響力不等于土地擁有量。比如北京星河灣一個項目,總量來講它銷售一定會過百億,北京有多少項目可以單盤銷售過百億?"這位高層坦言,星河灣的優勢在于善于把一塊土地的價值發揮到最大,即"單體價值最大化"。

     據介紹,北京星河灣2005年半年的銷售是12.4億,是年度高端住宅銷售冠軍;2006是20.6億,是年度住宅銷售冠軍;2007年是32.8億,也是年度高端住宅銷售冠軍。記者了解到,最新一期的北京星河灣價格已攀升至每平方米34000元。
這位高層曾強調,對于拿地,星河灣有自己的標準,就是在重要城市選擇最好的資源,不會追求土地的數量。"從廣州星河灣到北京星河灣,再到上海的項目,一定要做所在城市的名片。但名片是不可以隨便發的。"

     據記者了解,星河灣地產的全國布局是:以廣州為核心的華南版圖、以上海為中心的華東版圖及以北京為中心的華北版圖。華北版圖的發展相對較快,從天津方面有消息傳出,星河灣有可能介入楊柳地區一個占地近千畝的項目,該公司還瞄準了北京、西安、太原、上海、深圳、青島等地的多幅地塊。

     星河灣已完成上市前的一輪私募,香港地產界三大巨頭和記黃埔(0013.HK)、